Vendre un immeuble à la découpe : le guide

Vendre à la découpe, c’est vendre un immeuble appartement par appartement au lieu de le céder en un seul bloc. À Dieppe, où les petits immeubles de trois ou quatre logements sont nombreux au Pollet et dans le centre-ville, l’écart peut être important : un acheteur d’immeuble raisonne en rendement, un acheteur d’appartement en prix au m². Mais la découpe a un coût, prend du temps et suit des règles précises.

Les six étapes d’une vente à la découpe

1. Comparer les deux ventes

   Je visite l’immeuble et j’estime deux prix : l’immeuble vendu en un seul lot, et la somme des lots vendus un par un. J’y retranche les frais de la découpe. Si l’écart ne les couvre pas largement, je vous conseille la vente en bloc.

2. Faire établir les plans et l’état descriptif de division

   Un géomètre-expert relève l’immeuble, dessine les plans et découpe l’ensemble en lots : chaque logement, chaque cave, et leur quote-part des parties communes (les tantièmes). Il mesure aussi la surface Carrez de chaque lot.

3. Faire rédiger le règlement de copropriété

   Le notaire reçoit le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, puis les publie au service de la publicité foncière. La copropriété est immatriculée au registre national. Pour un immeuble construit depuis plus de dix ans, un diagnostic technique global doit précéder la mise en copropriété.

4. Préparer le dossier de chaque lot

   Chaque lot a ses propres diagnostics : performance énergétique, et selon l’âge et l’équipement de l’immeuble, amiante, plomb, électricité, gaz, termites, état des risques. Un syndic est désigné, professionnel ou bénévole dans une petite copropriété.

5. Proposer d’abord les lots aux locataires en place

   Si des logements sont loués, la première vente de chacun après la division doit être proposée à son locataire, par lettre recommandée : il a deux mois pour accepter. Au-delà de dix logements, des accords collectifs ajoutent une information du maire et des locataires, une réunion et des délais.

6. Vendre lot par lot

   Photos, annonce, visites, offres : je mène la vente de chaque lot, puis la promesse de vente et l’acte chez le notaire. Les lots se vendent à leur rythme ; on commence souvent par les plus demandés.

Ce que coûte la découpe

Trois professionnels interviennent avant la première vente, et le vendeur les règle directement :

• Le géomètre-expert : relevés, plans, état descriptif de division, surfaces Carrez.
• Le notaire : règlement de copropriété, publication, immatriculation.
• Les diagnostiqueurs : le diagnostic technique global de l’immeuble quand il est exigé, puis les diagnostics de chaque lot.

S’y ajoutent parfois des travaux : séparer les compteurs, créer des caves, remettre les parties communes en état. Je demande les devis avant de lancer quoi que ce soit, pour que la comparaison entre les deux ventes tienne compte de tous les frais. Mes honoraires, eux, ne sont dus qu’à la vente de chaque lot, selon mon barème.

Les locataires en place et leur droit de préemption

Un immeuble loué se vend très bien à la découpe, à condition de respecter les droits des locataires.

• Droit de préemption : lors de la première vente d’un logement après la division, le locataire (dont le bail est antérieur à la division) doit recevoir une offre de vente par lettre recommandée. Elle vaut pendant deux mois. Faute de notification, la vente est nulle.
• Plus de dix logements : les accords collectifs de 1998 et 2005 imposent d’informer le maire et les associations de locataires, de tenir une réunion d’information, puis de respecter un délai de trois mois avant l’offre de vente. Des protections renforcées s’appliquent aux locataires âgés, modestes ou en place depuis longtemps.
• Vendre occupé : un lot peut aussi se vendre avec son locataire. L’acheteur est alors un investisseur, et le prix tient compte du loyer.

La fiscalité : l’impôt sur la plus-value

Un particulier qui vend des lots d’un immeuble qu’il détient paie l’impôt sur la plus-value immobilière : 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, après des abattements pour durée de détention. L’exonération est totale pour l’impôt sur le revenu après 22 ans de détention, et pour les prélèvements sociaux après 30 ans. Une surtaxe s’ajoute au-delà de 50 000 € de plus-value par vente.

Attention aux opérations répétées : acheter des immeubles pour les revendre par lots de façon habituelle peut être requalifié en activité de marchand de biens, avec une fiscalité différente. Pour votre situation, votre notaire ou votre conseiller fiscal fait le calcul exact.

Quand la découpe ne vaut pas la peine

Quand l’immeuble est petit et les frais de mise en copropriété élevés au regard de l’écart de prix. Quand des travaux lourds sont nécessaires avant de pouvoir vendre chaque lot. Ou quand le vendeur a besoin de vendre vite : une vente en bloc se signe en une fois, la découpe s’étale sur plusieurs mois. Dans ces cas, je vous le dis.

Sources : Article 10 de la loi du 31 décembre 1975 (droit de préemption du locataire), présentation par les notaires ; Accords collectifs des 9 juin 1998 et 16 mars 2005, rapport du 119ᵉ Congrès des notaires ; Diagnostic technique global, articles L731-1 à L731-5 du code de la construction et de l’habitation ; Plus-value immobilière des particuliers, service-public.gouv.fr. Page à jour au 28 septembre 2026 ; elle ne remplace pas le conseil de votre notaire.